Die Wohnung ist hell, großzügig und nahezu perfekt für das Alter geeignet: Aufzug direkt in die Etage, breite Türen, keine Schwellen, Krankenhaus in der Nähe. Dazu eine große Dachterrasse mit Blick über Nürnberg. Elke und Georg Geiger, die eigentlich anders heißen, haben ihre Penthouse-Wohnung vor vielen Jahren gekauft. Heute ist sie vermutlich mehr als eine Million Euro wert – ungefähr doppelt so viel wie beim Kauf im Jahr 2009.
Das Ehepaar ist im Ruhestand oder kurz davor. Sie ist 68 Jahre alt, er 72. Kinder, denen die Immobilie später vererbt werden könnte, haben die beiden nicht. Enge Freunde sind selbst gut versorgt. Deshalb stellt sich für sie eine Frage, die viele ältere Eigentümer beschäftigt: Wie lässt sich der Wert der Immobilie nutzen, ohne ausziehen zu müssen?
Viel Vermögen, aber wenig freie Mittel
Das Vermögen der Geigers steckt vor allem in Immobilien. Neben der Wohnung in Nürnberg gibt es noch eine Haushälfte in Stuttgart, die verkauft werden soll und rund 400.000 Euro wert ist. Dazu kommen etwa 100.000 Euro in Aktienfonds. Monatlich stehen dem Paar rund 5000 Euro zur Verfügung.
Eigentlich reicht das für den Alltag. Doch die beiden möchten mehr finanziellen Spielraum: reisen, gut essen gehen, öfter in die Oper. Die eigene Wohnung einfach zu verkaufen und in eine Mietwohnung zu ziehen, kommt für sie kaum infrage. Die jetzige Wohnung passt zu gut, und vor allem Elke Geiger will nach vielen Umzügen nicht noch einmal neu anfangen.
Lebenslanges Wohnrecht als naheliegende Idee
Eine naheliegende Lösung wäre ein Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder lebenslangem Mietvertrag. Die Eigentümer verkaufen die Immobilie, bleiben aber darin wohnen. Im Gegenzug akzeptieren sie einen Preisabschlag, weil der Käufer die Wohnung nicht sofort frei nutzen kann.
Genau darin liegt das Problem. Für Käufer ist ein solches Modell nur attraktiv, wenn der Kaufpreis deutlich niedriger liegt. Bei einem Paar Anfang 70 kann das Wohnrecht theoretisch noch 20 Jahre oder länger bestehen. Solange kann der Käufer weder selbst einziehen noch frei vermieten oder die Wohnung unbelastet weiterverkaufen.
Der Preisabschlag fällt deshalb oft erheblich aus. Möglich wäre auch eine Konstruktion mit Miete: Die bisherigen Eigentümer verkaufen und zahlen anschließend monatlich 2000 bis 3000 Euro Miete. Um den Abschlag zu begrenzen, könnten regelmäßige Mieterhöhungen vereinbart werden. Doch auch das muss finanziell tragbar bleiben.
Immobilienrente lohnt sich nicht immer
Eine weitere Variante ist die Immobilienverrentung. Dabei erhalten Eigentümer entweder einen Einmalbetrag oder eine monatliche Rente und behalten ein Wohnrecht. Klingt einfach, ist aber häufig weniger attraktiv, als es zunächst scheint.
Bei monatlichen Renten kalkulieren Anbieter meist mit hohen Lebenserwartungen. Stirbt der Eigentümer früher, wird die Rente nicht weitergezahlt. Das kann finanziell nachteilig sein. Wer keine Erben hat, empfindet diesen Punkt vielleicht weniger stark. Dennoch bleibt die Frage, ob der Gesamtwert der Immobilie angemessen ausgezahlt wird.
Berater warnen deshalb vor schnellen Entscheidungen. Verträge zur Immobilienverrentung sind komplex und sollten vor Abschluss unabhängig geprüft werden.
Teilverkauf mit Risiken
Auch ein Teilverkauf kommt für manche Eigentümer infrage. Dabei wird ein Anteil der Immobilie verkauft, während die bisherigen Eigentümer darin wohnen bleiben. Für den verkauften Anteil zahlen sie ein Nutzungsentgelt, also eine Art Miete.
Dieses Modell wird seit einigen Jahren stark beworben, ist aber umstritten. Ein zusätzlicher Miteigentümer bedeutet Abstimmungsbedarf. Bei Sanierungen, Verkauf, Wertgutachten oder späterer Abwicklung können Konflikte entstehen. Entscheidend ist, wer welche Kosten trägt, wer über Maßnahmen entscheidet und wie sich das Nutzungsentgelt entwickeln kann.
Ein solcher Vertrag sollte nur mit spezialisierter juristischer Beratung unterschrieben werden. Gerade bei hochwertigen Immobilien können kleine Klauseln große finanzielle Folgen haben.
Kredit gegen Immobilie als Alternative
Eine weitere Möglichkeit wäre ein Darlehen, bei dem die Wohnung als Sicherheit dient. Dadurch bekäme das Ehepaar sofort Geld und könnte in der Wohnung bleiben. Später müsste der Kredit zurückgezahlt werden, möglicherweise durch den Verkauf der Immobilie.
Für Banken ist dieses Modell riskanter, vor allem wenn die Rückzahlung erst im hohen Alter oder nach dem Tod erfolgt. Entsprechend fallen Zinsen und Bedingungen oft ungünstiger aus. In angelsächsischen Ländern sind solche Modelle verbreiteter, in Deutschland bleiben sie eher eine Nische.
Käuferkreis ist klein
Wer eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen will, braucht Geduld. Käufer sind meist vermögende Privatpersonen, Stiftungen, Family Offices oder Anleger mit sehr langem Anlagehorizont. Sie kaufen solche Objekte nur, wenn Preis, Lage und Qualität genau passen.
Makler, spezialisierte Plattformen oder private Netzwerke können helfen. Ein Selbstläufer ist ein solcher Verkauf jedoch nicht. Gerade bei einer sehr besonderen Wohnung kann es zwar Interessenten geben, doch die Konditionen müssen für beide Seiten stimmen.
Umzug bringt meist den höchsten Erlös
Finanziell wäre der klassische Verkauf ohne Wohnrecht meist die beste Lösung. Eine freie Penthouse-Wohnung in guter Lage erzielt deutlich mehr als eine belastete Immobilie. Das Ehepaar könnte den vollen Wert realisieren und in eine passende Mietwohnung ziehen.
Genau diese Lösung scheitert jedoch oft am Leben selbst. Eine Wohnung ist nicht nur Vermögen, sondern Zuhause. Die Dachterrasse, die vertraute Umgebung, die barrierearme Ausstattung und die lange Suche nach dem passenden Ort lassen sich nicht einfach in eine Renditerechnung übersetzen.
Am Ende bleibt eine Abwägung
Für Elke und Georg Geiger gibt es keine perfekte Lösung. Verkauf mit Wohnrecht bedeutet Preisabschlag. Immobilienrente kann ungünstig kalkuliert sein. Teilverkauf bringt neue Abhängigkeiten. Ein Kredit verschiebt das Problem in die Zukunft. Ein normaler Verkauf würde das meiste Geld bringen, verlangt aber den Auszug.
Wenn am Ende Vermögen übrig bleibt, soll es an eine Stiftung gehen. Besonders Frauenbildung und junge Tänzer will das Paar fördern. Doch vorher steht die eigene Lebensqualität im Mittelpunkt.
Die Entscheidung zeigt ein verbreitetes Dilemma älterer Eigentümer: Sie wohnen in einem wertvollen Objekt, möchten aber mehr Liquidität, ohne ihr Zuhause aufzugeben. Der Immobilienwert ist vorhanden – nur lässt er sich nicht ohne Preis und Kompromisse nutzen.